משכנתאות והלוואות למסורבי בנק ...

אחד המוצרים המרכזיים והמשתלמים ביותר שהבנקים מוכרים הוא משכנתאות. מדובר במוצר שמניב לו רווח עצום, בסיכון נמוך יחסית (שכן הוא ניתן כנגד נכס משועבד), ובכל זאת, לקוחות רבים נתקלים בסירוב גורף של הבנק להעניק להם משכנתא. למה זה קורה? ומה בכל זאת ניתן לעשות?

הסיבות של הבנק לסירוב משכנתא
לבנקים סיבות מגוונות לסרב למתן הלוואה. הסיבות יכולות להיות תלויות בלווים עצמם או באופי ההלוואה עצמה או בנכס. כלומר, כאשר מדובר בעסקה שהבנק מעריך כבעלת סיכון גבוה, או בלווה שסומן כבעייתי או בנכס שרישומו המשפטי או תקינותו הפיזית (דירות מחולקות למשל) אינם לשביעות רצונו של הבנק, סביר שהוא יסרב לתת משכנתא. הבנקים נחשבים לגופים שמרניים יחסית, שמכוונים לתשואות סולידיות לצד סיכונים מזעריים, לכן הם נוטים להעניק הלוואות רק כשהם יודעים בסבירות גבוהה יחסית, שיקבלו את התשלומים בחזרה באופן מסודר וללא כל צורך בהליכי גבייה או התערבות משפטית.

סירוב משכנתא בשל דירוג בנקאי נמוך
הבנקים מתכללים במאגרים שלהם את נתוניו של הלקוח, הם עושים זאת בעזרת מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, מידע פנימי שלהם, וחברות דירוג חיצוניות, כשהעיקרית מביניהן היא BDI.

נתוני האשראי מתבססים על מגוון פרמטרים ונועדו לשקף את מידת היציבות הפיננסית של הלקוח ויכולת ההחזר שלו. לקוח עם דירוג גבוה יזכה לקבל מהבנק יחס מועדף והלוואות זולות, ובפרט יוכל להשיג ריביות מצוינות במשכנתא. לעומת זאת, לקוח עם דירוג נמוך עשוי במקרה הטוב לשלם ריביות גבוהות בשל הסיכון העודף שהבנק לוקח על עצמו, או במקרה היותר חמור לקבל סירוב לבקשת ההלוואה שלו. בין הפרמטרים שהבנק יבחן טרם מתן ההלוואה, ניתן למצוא:

• גובה משכורת חודשית.
• רצף במקום העבודה.
• מקצוע ותפקיד.
• הרגלי צריכה.
• חריגות ממסגרת האשראי.
• איחורים בתשלום חובות והחזרי הלוואות.
• רמת מינוף של הלקוח (כמה הלוואות עומדות תלויות ברגע נתון, ומה ההחזר החודשי עליהן).
• תהליכים של הוצאה לפועל, כינוס נכסים ופשיטת רגל.

סירוב משכנתא בשל גיל מבוגר
רוב הבנקים נוטים להעניק הלוואות דיור לתקופה שבה גיל הלווה לא יעלה על 75 שנים, לצד זה קיימת גם הגבלה בה אורך חיי המשכנתא לא יעלה על 30 שנים. נוסף על כך, בשל החובה לביטוח משכנתא (חיים ומבנה), ובשל הסיכון הגבוה המשתקף מלווים מבוגרים (כושר השתכרות הולך ויורד) או כאלה הסובלים מבעיות רפואיות, הבנקים נוקטים בד"כ בגישות מחמירות הרבה יותר. למעשה, ברוב המוחלט של המקרים, הבנקים יעדיפו להעניק הלוואות משכנתא לדיור ללווים בגיל צעיר יותר. נדיר למצוא אנשים שזכו לקבל משכנתא שיוכלו להחזיר אחרי שיחגגו 80. חשוב לדעת שבנקים שונים יכולים להתגמש מעט בעניין הגיל, ושבעזרת ערב, בטוחה או לווה נוסף למשכנתא תוכלו לקבל את ההלוואה הנ"ל גם בגיל מבוגר.

סירוב להלוואת משכנתא ממונפת
נוסף על הסירוב להלוות לאנשים המתאפיינים בסיכון גבוה, הבנק גם יבדוק את העסקה לגופה ויוודא שהיא עומדת בקריטריונים שלו לסיכון ולתשואה. מעבר לבדיקה של שווי הנכס באמצעות שמאי משכנתא מטעמו ושל רמת הסחירות של נכסים בעלי מאפיינים דומים, הבנק יבחן את ההכנסה החודשית הפנויה של הלווים ואת ההון העצמי שהם מביאים עמם.

מבחינת רגולציה, הבנק מורשה לאשר החזר חודשי של עד 50% מההכנסה הפנויה נטו אולם בפועל בנקים לא עושים זאת, ונוטים לאשר עד 40% וגם זה במקרים חריגים. בנוסף על כך הבנקים יכולים לתת מימון של עד 75% מערך הנכס ככל שמדובר ברכישת דירה ראשונה/יחידה (פרט להלוואות בתכניות מיוחדות שהוחרגו מתוקף החוק). אך כמובן שהבנק מתוקף היותו עסק מסחרי שמטרתו למקסם את הרווח לבעלי המניות, הוא עשוי לנקוט בהגבלות מחמירות יותר.

שימו לב שההחלטה על גובה המימון וההחזר החודשי היא אולי ההחלטה המהותית ביותר במשכנתא שלכם, ורצוי שתתוכנן בקפידה. השיקולים להגדלת המינוף יכולים להיות ניצול ההלוואה הזולה יחסית שניתנת רק במעמד זה, ומנגד צריך לשקול היטב את הגדלת הסיכון והעלויות של ההלוואה. תוכלו לקרוא על כך בהרחבה במדריך המשכנתא שלנו. על מנת לקבל המלצות קונקרטיות, המותאמות אישית לצרכיכם, מומלץ שתפנו ליועץ משכנתא.

סירוב משכנתא בשל בעיות בנכס
הבנקים כפי שאמרנו, מתנהלים בשמרנות יתר וטוב שכך, לכן הם לא ירצו להכניס "ראש בריא למיטה חולה" ככל שיש בעיות בנכס. בעיות בנכס יכולות להיות מגוונות, נמנה כמה מהן:

דירה מחולקת- תופעת פיצול הדירות הינה תופעה אסורה אבל קיימת במחוזותינו בהיקפים די גדולים. רוב הבנקים לא יעניקו משכנתא לדירה מחולקת.
עיקולים על הנכס. הבנקים אינם על תקן משקיע ולכן ככל שיש בעיות משפטיות בנכס, ברישום שלו, או בתהליך העברת הבעלות, הבנקים לא יתנו משכנתא עד שהבעיות לא תוסדרנה.

איך להתמודד עם סירוב משכנתא?
במידה והסירוב נובע מבקשת הלוואה ש"גדולה על מידותיכם", מוטב שתבחנו את היכולות הפיננסיות שלכם, ובהתאם תפנו לחפש נכס שתואם אותן בשלב זה. מומלץ שתפנו לייעוץ לפני רכישת דירה על מנת לעשות תכנון פיננסי מיטבי שישרת אתכם שנים קדימה. שימו לב שלא תמיד כדאי לקפוץ למים, ולעתים עדיף מבחינה כלכלית לחכות עם הרכישה לצבירת הון עצמי גדול יותר או לשדרוג בשכר. תוכלו לקרוא על כל השיקולים במאמר לשכור או לרכוש דירה.

במידה והבנק אפיין אתכם כלקוחות מסוכנים, רצוי שתפנו לאיש מקצוע, שיסייע לכם בהבראה ובשכנוע הבנק, שקלו לפנות ליועץ מנוסה בעל נסיון עשיר בתחום זה שכן מדובר בנושא מורכב וטעויות קטנות צפויות לעלות לכם ביוקר. במסגרת ההליך, שקלו לקחת משכנתא לסגירת הלוואות לתקופה קצרה, שתסייע לכם לצאת מהבוץ. יועצי משכנתא שמכירים את מערכת האשראי של הבנקים אף יוכלו לסייע לכם להלבין את שמכם במערכת כך שתוכלו לקבל הלוואות ואף בתנאים טובים.

כמו כן, תוכלו לשקול למנף נכסים אחרים שעומדים לרשותכם, שיהוו בטוחה עבור הבנק, או לצרף ערב / לווה נוסף להלוואה. אלו יסייעו לבנק להקטין את הסיכון, ויאפשרו לו להעניק לכם את המשכנתא המיוחלת.

הלוואה חוץ בנקאית למסורבי משכנתא
במקרים קיצוניים, אף אחת מהחלופות הקודמות לא מתאימה או מסייעת למסורב לקבל משכנתא ואז ניתן לשקול לפנות לאפיק של משכנתא חוץ בנקאית, מדובר במשכנתא שמעניקים גופים פיננסיים בעלי ניהול סיכונים שונה משל הבנקים ורגולציה פחות מחייבת, שמתומחרת בריביות גבוהות יותר, אך הכרחית עבור לווים מסוימים. נדגיש שוב ושוב שככל שאתם צריכים משכנתא עדיף שתעשו את כל המאמצים לקבל אותה בתוך המסגרת הבנקאית המקובלת ושהלוואה חוץ בנקאית היא אמורה להיות המוצא האחרון ולא הראשון עבור רוב הלווים. שימו לב שגם כאן מדובר במוצר מסוכן שיכול להביא אתכם לכדי מפולת כלכלית ללא תכנון נכון, העלות של ייעוץ משכנתא במקרים כאלה מתגמדת מול הסיכונים הרבים הכרוכים במשכנתאות חוץ-בנקאיות וההשקעה הקטנה בתחילת הדרך תסייע לכם לחסוך סכום משמעותי בהחזר.

שאלות ותשובות על מסורבי משכנתא
למה הבנק מסרב להעניק משכנתא?

הבנק מסרב להעניק משכנתאות מסוכנות מדיי משיקולים כלכליים ומנגד מוגבל לרגולציה של בנק ישראל המונעת ממנו להעניק משכנתא במקרים מסוימים. כאשר הלווה בעייתי (דירוג אשראי, גיל מבוגר, מצב בריאותי), העסקה מורכבת או ממונפת מדיי או שיש בעיות (משפטיות / מבניות) עם הנכס, הבנק עשוי לסרב להעניק משכנתא.

מה ניתן לעשות אם נתקלתי בסירוב של הבנק להעניק משכנתא?

יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם במקרה של סירוב בשלל דרכים המשתנות בהתאם לסיבת הסירוב. ראשית, יש לבחון האם העסקה אינה גדולה על מידותיכם ואם תוכלו לעמוד בה. לאחר מכן, ניתן לנסות ולשכנע את הבנק בעזרת תימוכין מתאימים שמידת הסיכון קטנה משחשב ושכדאי לו להלוות לכם את הכסף. במקרים אחרים, יש לבנות תכנית פיננסית ארוכת טווח, ולשקול חלופות יצירתיות ופתרונות אלטרנטיביים כמו משכנתא חוץ-בנקאית.

אם הבנק סירב לי, כדאי לפנות לגוף אחר?

ככלל, הבנקים בוחנים את המשכנתא בצורה דומה מאוד ע"מ לקבוע אם לדחות או לאשר אותה למבקש. לפני שפונים לבנק אחר, רצוי לבחון מדוע הבנק סירב למשכנתא ועל איזה מידע הסתמך, על מנת שלא לקבל תשובה דומה מבנק אחר. במקרים מסוימים ניתן יהיה ללבן את הסוגייה או שפנייה לבנק אחר תניב תוצאות אחרות. במקרים אחרים, ניתן יהיה לפנות לקבלת משכנתא מגוף חוץ בנקאי.

למי לפנות במקרה של סירוב משכנתא?

על מנת להימנע מטעויות בלתי הפיכות, רצוי לפנות ליועץ משכנתאות עם ניסיון בעבודה מול לקוחות מסורבים. יועץ משכנתא יידע להכווין אתכם ולבנות עבורכם את הפתרון הטוב והמתאים ביותר במגבלות הקיימות.

אשמח לעזור ולקבוע לקפה בברכה שרון משכנתאות