מהי משכנתא חדשה? ...

מהי משכנתא חדשה?

נדמה שבסביבתך רבים כבר לקחו משכנתא ועכשיו הגיע גם תורך, אך מיד בשלב הבירורים עולות שאלות רבות, מהי משכנתא חדשה? מתי לוקחים אותה ואיזה גובה של משכנתא הבנק יסכים לתת? במאמר הבא נעשה סדר בדברים ונענה על כל השאלות בתחום. 

משכנתא חדשה

המשכנתא היא הלוואה שניתנת בעבור שיעבוד ומשכון נכס שאותו אנשים מעוניינים לרכוש, כאשר אותו נכס שרוכשים משמש בטוחה לבנק. בדרך כלל מדובר על העסקה הגדולה ביותר אותה אנשים מבצעים בחייהם, יש לה השלכות רבות על העתיד הכלכלי של המשפחה ולמשך שנים רבות, לכן מומלץ לקחת משכנתא תוך כדי ליווי ויעוץ מתאימים ותוך הבנת התחום לעומק.

הדבר הראשון שכדאי לדעת על משכנתא חדשה הוא שיש סיכוי גדול מאוד לקבל עבורה תנאים טובים ביותר, עם הטבות בריבית לעומת מי שזו לא המשכנתא הראשונה שלו. זאת אומרת שאם אין לך עוד הלוואות משכנתא, הסיכוי להשיג מהבנק נתאים משופרים הוא גדול מאוד. 

סירוב משכנתא בשל גיל מבוגר

רוב הבנקים נוטים להעניק הלוואות דיור לתקופה שבה גיל הלווה לא יעלה על 75 שנים, לצד זה קיימת גם הגבלה בה אורך חיי המשכנתא לא יעלה על 30 שנים. נוסף על כך, בשל החובה לביטוח משכנתא (חיים ומבנה), ובשל הסיכון הגבוה המשתקף מלווים מבוגרים (כושר השתכרות הולך ויורד) או כאלה הסובלים מבעיות רפואיות, הבנקים נוקטים בד"כ בגישות מחמירות הרבה יותר. למעשה, ברוב המוחלט של המקרים, הבנקים יעדיפו להעניק הלוואות משכנתא לדיור ללווים בגיל צעיר יותר. נדיר למצוא אנשים שזכו לקבל משכנתא שיוכלו להחזיר אחרי שיחגגו 80. חשוב לדעת שבנקים שונים יכולים להתגמש מעט בעניין הגיל, ושבעזרת ערב, בטוחה או לווה נוסף למשכנתא תוכלו לקבל את ההלוואה הנ"ל גם בגיל מבוגר.

בדיקות לפני לקיחת משכנתא ראשונה

כל מי שמתלבט ושואל מהי משכנתא ראשונה ומה היא מצריכה חייב להבין שמדובר בהוצאה כספית גדולה עם השלכות עתידיות כלכליות. ישנם כמה שלבים התחלתיים על פיהם יש לפעול כדי להבין את התמונה הכלכלית במלואה:

• הון עצמי – יש לבצע בדיקה כמה כסף ניתן לגייס עבור ההון העצמי. כמה כסף חסכת? כמה כסף עוד תוכל לגייס כדי להגדיל את ההון העצמי?
• הבנק – איזה גובה משכנתא הבנק מוכן לתת לך? במקרים רבים אנשים בטוחים שיאשרו להם סכום מסוים שעליו הם בונים לרכישת נכס מסוים ואז נוכחים לגלות שהבנק לא מאשר את אותו הסכום.
• התאמת הסכום לנכס הרצוי – האם הסכום שעומד לרשותך הוא סכום שמאפשר לך לרכוש את הנכס המתאים?
• תשלום המשכנתא – האם ההכנסה הפנויה שלך בכל חודש תאפשר לך לעמוד בהחזרי המשכנתא? 

הוצאות נלוות וביטוח משכנתא

לקיחת משכנתא כוללת לא מעט הוצאות מלבד ההון העצמי ויש לקחת אותן בחשבון גם כן כאשר מבצעים את החישובים לקראת לקיחת המשכנתא. אולי אלה נראים כמו סכומים קטנים כאשר פורטים אותם אחד אחד, אך כאשר מחברים את כולם יחד מבינים שמדובר על הוצאה משמעותית בה יש להתחשב בטווח הקצר – וגם הארוך.

יש להביא בחשבון את עלויות הביטוחים של המשכנתא – ביטוח חיים, ביטוח דירה וכדומה. מדובר על הוצאות של אלפי שקלים בשנה, אלה מתווספים להוצאות על המשכנתא והבית ויחד עם הוצאות אחרות של תשלומי מיסים, תשלומים לעורכי דין, לשמרים, ליועצי משכנתאות וכדומה – מדובר על הצטברות אותה יש לחשב בקפידה טרם היציאה לדרך.

אילו בדיקות יבצע הבנק?

במידה והסירוב נובע מבקשת הלוואה ש"גדולה על מידותיכם", מוטב שתבחנו את היכולות הפיננסיות שלכם, ובהתאם תפנו לחפש נכס שתואם אותן בשלב זה. מומלץ שתפנו לייעוץ לפני רכישת דירה על מנת לעשות תכנון פיננסי מיטבי שישרת אתכם שנים קדימה. שימו לב שלא תמיד כדאי לקפוץ למים, ולעתים עדיף מבחינה כלכלית לחכות עם הרכישה לצבירת הון עצמי גדול יותר או לשדרוג בשכר. תוכלו לקרוא על כל השיקולים במאמר לשכור או לרכוש דירה.

במידה והבנק אפיין אתכם כלקוחות מסוכנים, רצוי שתפנו לאיש מקצוע, שיסייע לכם בהבראה ובשכנוע הבנק, שקלו לפנות ליועץ מנוסה בעל נסיון עשיר בתחום זה שכן מדובר בנושא מורכב וטעויות קטנות צפויות לעלות לכם ביוקר. במסגרת ההליך, שקלו לקחת משכנתא לסגירת הלוואות לתקופה קצרה, שתסייע לכם לצאת מהבוץ. יועצי משכנתא שמכירים את מערכת האשראי של הבנקים אף יוכלו לסייע לכם להלבין את שמכם במערכת כך שתוכלו לקבל הלוואות ואף בתנאים טובים.

כמו כן, תוכלו לשקול למנף נכסים אחרים שעומדים לרשותכם, שיהוו בטוחה עבור הבנק, או לצרף ערב / לווה נוסף להלוואה. אלו יסייעו לבנק להקטין את הסיכון, ויאפשרו לו להעניק לכם את המשכנתא המיוחלת.לפני שהבנק יאשר לך את המשכנתא הוא יבצע כמה בדיקות כדי לבחון את המצב הכלכלי והתעסוקתי של התא המשפחתי שלך וזאת כדי לוודא שיש לך את היכולת לעמוד בהחזר החודשי. הבנק יבדוק את גובה ההכנסות של שני בני הזוג, את תלושי השכר, את היציבות התעסוקתית של בני הזוג לאורך השנים, הוא יבדוק את ההתנהלות הכלכלית בבית ואת ההכנסה הפנויה. בדרך כלל הבנק יכוון לכך שגובה החזר המשכנתא לא יהיה יותר מ-30% מגובה של ההכנסה הפנויה. ככלל, כדאי לדעת שעל משכנתא חדשה ניתן לקבל מהבנק עד 75% מימון מהבנק. 

מסלולי משכנתא – קבועים מול משתנים

לפני ששואלים מהי משכנתא חדשה – כדאי לבחון מהם מסלולי המשכנתא השונים המוצעים לכם.

המסלולים השונים מחושבים בהתאם להיקף המשכנתא ותנאיה ויהיו מסלולים שיתאימו יותר או פחות להוצאות המשפחתיות, לתכנונים הכלכליים וליכולת ההחזר החודשית.

באופן כללי, ניתן לחלק את המסלולים לשניים: ישנם מסלולים שנשארים קבועים וישנם כאלו שמשתנים.

בנק ישראל מטיל הגבלות על סוגי הריביות שיכולות להשתתף בתמהיל המשכנתא, לדוגמה: שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול קבוע, עד שני שליש מגובה ההלוואה במסלול משתנה לאורך זמן, דהיינו יש לכל אדם אפשרות ליצור את התמהיל הנכון לצורך הספציפי שלו.

אולם – חשוב להבין – ישנם מעל 20 סוגים של וריאציות ושילובים של מרכיבי ומסלולי משכנתא, לכל אחד מהשילובים מאפיינים משלו, ביניהם מסלולים עם מרכיבים צמודים למדד, מסלולים עם מרכיבים "מנופחים" הצמודים לפריים, מסלולים בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה למדד, בריבית משתנה וכן הלאה – כאשר ההתאמה נכונה ונבונה תיעשה לאחר חישוב של כל נתוני המשכנתא.

כך נמנעים מטעויות

בבואך לשאול מהי משכנתא חדשה כדאי לשאול באותה הנשימה שמהן הטעויות מהן מומלץ להימנע בעת לקיחת המשכנתא, ננסה לפרט כאן את הטעויות העיקריות:

• יש לבחון היטב את המסלולים ולבחור את המסלול הטוב ביותר והמתאים ביותר לתמהיל המשכנתא האישי שלך. בשום שלב, אין לסכן את ההלוואה שלקחת או להכניס את עצמך לסיכון שלא יאפשר לך להחזיר את המשכנתא.
• לא כדאי להתקבע על בחירת המסלול, כדאי לראות מה כל מסלול מציע ולבחור אך ורק על פי התאמה למטרות שהצבת לעצמך.
• האם גובה הריבית ישתנה בשלב כל שהוא? ככל הנראה כן. ואז, האם המסלול הזה יהיה אפשרי מבחינתך גם בהמשך הדרך – ולא רק עכשיו?
• יש לבדוק מה יקרה אם תרצו לסלק את ההלוואה קודם, לעולם אין לדעת האם יגיע סכום שיאפשר לפרוע את המשכנתא מוקדם ואילו השלכות של עמלות יהיו על מקרה כזה. כדאי לזכור שבעתיד ניתן יהיה לבצע שינויים – אך לא תמיד זה משתלם.

אף אחד לא יודע בוודאות מה יקרה מחר, אך יש סטטיסטיקה די ברורה ואפשר לנסות עד כמה שאפשר לצפות מה יקרה בעתיד, בהתייחס לתרחישים חיוביים ושליליים שקשורים בתא המשפחתי, בתעסוקת שני בני הזוג ובפרנסה.

והגענו לשאלת השאלות – איך מוזילים את הריביות?

בסופו של דבר, מי שיקבע את הריבית על המשכנתא הוא הבנק. בנקודה זו, כדאי לשקול בחום להכניס לתמונה יועץ משכנתאות מטעמך, כיוון שעם היכרות עם המוסדות השונים, עם התנאים ועם הצרכים הספציפיים שלך – ניתן בהחלט לנהל משא ומתן על הריבית ולהוביל לחיסכון מאוד משמעותי.

הגורמים המקצועיים המיומנים ביותר בניהול משאי ומתן מסוג זה הם כלכלנים לשעבר, עובדי בנק ואנשים העוסקים בתחום ייעוץ משכנתאות במקצועיות ונשענים על ניסיון ועל וותק.

מלבד החיסכון, מומלץ מאוד להיות מלווים על ידי יועץ משכנתאות שיבצע את ההתרוצצויות, יתמודד עם הביורוקרטיה ויחתור להשגת התנאים הטובים ביותר עבורך. המומחים של שרון משכנתאות מציעים שירות ייעוץ אישי עד לביתך ומודל תשלום עבור הצלחות בלבד – אז אין עוד למה לחכות – נשמח לעמוד לרשותך!

לפגישת ייעוץ חייגו