תקנה חדשה בעולם המשכנתאות ...

שני שליש ריבית פריים במשכנתא שלכם?

טיוטה שבנק ישראל הוציא ב-14.12.2020 מעוררת סערה תקשורתית בעולם המשכנתאות!

בנק ישראל, לאחר דיונים מתמשכים מול מספרי חברי כנסת ביניהם שלמה קרעי (ליכוד), ומיקי לוי ויאיר לפיד (יש עתיד) החליט בטיוטה ראשונה לאשר משכנתא של שני שליש בריבית פריים.

עד היום, האדם הפשוט אשר היה ניגש לקחת משכנתא היה יכול לקחת "עד שליש פריים"

ומכאן נבע המונח הנפוץ "משכנתא שלישים"- שליש בריבית הפריים, שליש בריבית הקבועה, ושליש בריבית המשתנה.

מהי ריבית פריים בכלל?

מרכיב הפריים הוא בעצם ריבית בנק ישראל (שעומדת היום על 0.1%) בתוספת המרווח המקסימלי של 1.5% סה"כ 1.6% ריבית.

על הריבית הזו של 1.6% הבנקים היו נותנים הנחות של 0.4%-0.7% בכל משכנתא ממוצעת ומכאן אותו לווה שהיה לוקח את המשכנתא היה מקבל ריבית שליש משכנתא בריבית מעולה של 1% ומטה ואת שאר המשכנתא במסלולים אחרים.

מהם היתרונות והחסרונות במסלול הזה?

כפי שראינו קודם, הריבית במסלול הזה מאוד זולה, מדובר על ריבית של 1% ואפילו פחות, מה שיוצר אטרקטיביות רבה בעיניי הלווה אשר לוקח את המשכנתא במסלול הזה

אבל, ישנו חיסרון גדול מאוד- הריבית הזו היא ריבית שיכולה להשתנות כל חודש. אחת לחודש נגיד בנק ישראל מעדכן את הריבית הזו, ההחלטה על השינוי יכולה לנבוע ממגמתיות במשק הישראלי והחלטות סובייקטיביות של הנגיד לטובת פתיחה או סגירה של המשק לפעילות.

מה מומלץ לעשות?

קודם כל, עדיין לא התקבלה החלטה חד משמעית בנוגע לאישור קבלת משכנתא בשני שליש פריים. להערכתנו ייקח לפחות עוד שבוע ועד שלושה שבועות שהאישור יקבל תוקף ויחלחל למערכות הבנקאיות. עד אז, יש להמשיך במתכונת הרגילה.

מי שבתהליך רכישת דירה –

אם אתם לא ממהרים ורק בשלב של גישוש לאישור עקרוני, תדאגו לקבל אישור ולהקפיא בינתיים את התהליך על מנת להבין טוב יותר מה קורה עם החוק החדש.

מי שנמצא בתהליך מיחזור משכנתא –

מי שהתחיל תהליך של מחזור בהחלט יכול להקפיא את התהליך מול הבנקים ולחכות להחלטה כיוון שזו החלטה משמעותית שיכולה לחרוץ גורלות בעולם המשכנתאות ולהשפיע בצורה דרמתית על המשכנתא שתקבלו

במידה והמיחזור דחוף לכם מכל סיבה שהיא, הייתי ממליץ לסיים את התהליך במהרה ומקרה הגרוע ביותר למחזר שוב בעתיד. יש לשים לב שבנוסף לתקנה על 3\2 פריים התווספה תקנה של הגדלת הנחה על קנס המשכנתא מ30% ל-50%!

האם בכלל התקנה החדשה משפיעה עלי לטובה?

משכנתא של שני שליש בריבית הפריים יכולה להיות טובה ויכולה גם להיות הרסנית כפי שראינו בגרף למעלה.

מי שהמשכנתא הזו טובה לו באופן מובהק הם אותם אנשים שלוקחים משכנתא לצורך קניית דירה להשקעה קצרת טווח בין אם בארץ ובין אם בחו"ל

ברגע שלקחתם 3\2 בפריים, הורדתם את אלמנט הקנס בעמלת פרעון מוקדם ברגע שתמכרו את אותו הנכס.

על פריים כידוע, אין קנסות כלל בניגוד למסלול ה"קבועה" או ה"משתנה" שבהם עלולים להיות קנסות. מה גם שברגע שלקחתם את מסלול הפריים אוטומטית קיבלתם ריבית נוכחית זולה יותר מכל מסלול אחר כיוון שהסיכון בעליית הריבית עתידית מוטל עליכם.

סוג נוסף של אוכלוסייה שהתקנה עלולה להטיב איתו הם זוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה

רגע, אם אמרנו שהמסלול הזה מסוכן אז למה הוא יכול לעזור לזוגות צעירים שאת כל הונם השקיעו על דירה?

מהסיבה הפשוטה שזוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה ככל הנראה יעזוב אותה תוך מספר שנים וישדרג עצמו לדירה גדולה וחדשה יותר ועל כן הוא נמצא בקטגוריה דומה של המשקיעים.

האם ניראה מסלולים חדשים במשכנתאות?

הפחתת ההגבלה לשני שליש פריים מדברת גם על מסלולים נוספים שהיו פחות נפוצים בשוק הישראלי כמו משתנה צמודה כל 2\3 שנים, מסלול מק"מ (מלווה קצר מועד) , מסלולים צמודי יורו\ דולר וככל הנראה ישולבו במשכנתאות החדשות שיינתנו לציבור הרחב בעקבות הפחתת המגבלה לשני שליש מהסיבה הפשוטה שהבנקים יעלו את הריבית על מסלול הפריים כאשר על המסלולים שצוינו הבנק מרוויח בסך הכללי יותר ויוכל להיות תחרותי יותר במסלולים אלו

-לסיכום-

טרם התקבלה החלטה מצד הבנקים בנוגע לגובה הריבית שיתנו על מסלול הפריים, מי שיכול "לשבת על הגדר" ולהמתין מעט בסיכוי גבוה שמהלך זה ישתלם לו (במידה ונמצא בקטגוריה שציינתי מעלה).

מי שמעוניין ברכישה של דירה לטווח הרחוק יכול לוותר ולהמשיך בתהליך ללא המתנה לאישור המגבלה כיוון שככל הנראה יצמד למסלולים קבועים ולא יגדיל את מסלול הפריים.

הגעתם עד לכאן? כניראה שהליך לקיחת המשכנתא חשוב לכם.

אם אתם מעוניינים לקבל את התנאים הטובים ביותר ללא פשרות.

אשמח לתת לכם שירות והכוונה, שרון משכנתאות.